🧾Первый объект: покупаем и продаём как физическое лицоЕсли вы только начинаете путь в недвижимости и ещё не зарегистрировали ИП — первый объект можно продать как физлицо, но важно понимать налоги.

💰 Какой налог?
🔹 Вы платите 13% НДФЛ с прибыли:
Прибыль = Цена продажи — Цена покупки
📌 Если купили на торгах за 300.000 ₽, продали за 450.000 ₽ →
НДФЛ = 13% с 150.000 ₽ = 19.500 ₽

📌 Первую сделку можно сделать спокойно и законно — без ИП.
Главное — не забыть о налоге и правильно применить вычеты.

Чёткого лимита нет.
Но ориентир — 2−3 сделки в год, если:

• объекты были в собственности хотя бы несколько месяцев,
• ты не получал доход систематически,
• сделки не похожи на бизнес (например, не продавал 3 одинаковые кладовки подряд).

🧠 Как минимизировать риск:

✅ Не делать больше 2−3 перепродаж в год без регистрации ИП
✅ Не продавать сразу после покупки (если можно, выдержи хотя бы 3−6 месяцев)
✅ Не делать одинаковые сделки «серийно»
✅ Всегда платить НДФЛ и подавать декларацию 3-НДФЛ
✅ При накоплении опыта и системности — оформляй ИП и работай легально

Регистрируй ИП, если:

1. Сделок становится больше 2−3 в год

🔹 Разовые продажи как физлицо — ок
🔹 Но если ты системно перепродаёшь, налоговая может посчитать это предпринимательством
➡️ Чтобы не было доначислений, штрафов и пени — оформляй ИП

Проверь ОКВЭДы, которые нужны для работы с недвижимостью

68.10 — Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

📌💬 Подходит для перепродажи объектов, в том числе купленных с торгов по банкротству.

68.20.1 — Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом

68.20.2 — Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

🔹 Вариант 1: УСН 6% — «Доходы»

✅ Подходит для тех, кто: — покупает и перепродаёт объекты
— не хочет заморачиваться с документами и бухгалтерией

📌 Платишь 6% от всей выручки, без учёта расходов

💡 Пример:

• Купил гараж за 250.000 ₽
• Продал за 300.000 ₽ ➡️ Налог: 6% от 300.000 = 18.000 ₽ (даже если у тебя была прибыль всего 50.000 ₽ — налог платишь со всей суммы)

❗Важно: — Расходы (ремонт, комиссия, нотариус, госпошлины) не уменьшают налог
— Но можно уменьшить налог на фиксированные страховые взносы (≈55.000 ₽ в год)

🔹 Вариант 2: УСН 15% — «Доходы минус расходы»

✅ Подходит, если ты: — вкладываешь в ремонт, оформление, юристов
— хочешь платить налог только с прибыли

📌 Платишь 15% с разницы между доходами и подтверждёнными расходами

💡 Пример:

• Купил гараж за 250.000 ₽
• Потратил 30.000 ₽ на ремонт и услуги
• Продал за 500.000 ₽ ➡️ Прибыль = 500.000 — (250.000 + 30.000) = 220.000 ₽ ➡️ Налог: 15% от 220.000 = 33.000 ₽

❗Важно: — Нужно подтверждать каждый расход документами (чеки, акты, счета)
— Учёт сложнее, нужна таблица/бухгалтер

📌 Эти взносы можно засчитать в счёт налога (при УСН 6%)

🔹 Платится ежегодно за факт владения объектом недвижимости — даже если вы ничего с ним не делаете (не сдаёте, не живёте, не продаёте).

📌 1. Кто платит?

✅ Собственник объекта — физлицо или ИП
✅ Налог начисляется автоматически, на основании данных Росреестра
✅ Уплата — до 1 декабря следующего года

✅ Вывод:

📌 Налог на имущество — не огромный, но регулярный.
Его нужно учитывать в расчётах доходности объекта и при планировании бюджета.

💡 Особенно это важно, если вы держите несколько объектов или берёте в расчёт доходность при аренде/перепродаже.

Всего в России — более 50 электронных торговых площадок, где проходят торги по банкротству. Но новичку не нужно сразу во всё это углубляться.

📌 Есть удобные агрегаторы, которые собирают лоты с разных площадок в одном месте. И вот две, с которыми я сама работаю и которые рекомендую ученикам:

🔹 PROBANKROT.RU
— Отличный выбор для новичков.
— Удобный и понятный интерфейс.
— Все объекты — только с торгов по банкротству.
— Есть бесплатный поиск, а платная подписка стоит недорого и даёт доступ к расширенному фильтру, закладкам и отслеживанию лотов.
📍 Свой первый объект я купила именно через эту площадку.

🔹 TBANKROT.RU
— Здесь вы найдёте не только банкротные торги, но и муниципальные и банковские аукционы.
— Большой выбор объектов по всей стране.
— Более высокая стоимость подписки, зато больше лотов и возможностей фильтрации.
📍 Хорошо подходит, если вы уже немного разбираетесь и хотите расширять воронку поиска.

Вот она — мотивация!

Вы прочитали, вдохновились, зашли на сайты PROBANKROT или TBANKROT, начали листать…

И тут — ступор.

👀Какие-то стрелочки, даты, этапы торгов, странные слова вроде «аукцион», «публичное предложение», «снижение»…

Вроде бы это недвижимость, но выглядит как меню из биржи и юрфак одновременно.

Вы кликаете, открываете лоты, а там:
— графики снижения,
— непонятные документы,
— и управляющий, которого ещё надо где-то найти.

А где кнопка «Купить»?
А что значит «начальная цена» и почему она падает?

📌 Вот именно в этом моменте и сливаются 90% новичков — не потому что тема плохая, а потому что не хватило системной инструкции.

📌 Торги — это не сложно. Но это инструмент, где много юридических и технических деталей. И если идти туда без подготовки — легко можно:

— не туда подать заявку,
— не понять, на каком этапе торги,
— перевести задаток «мимо кассы»,
— купить «кота в мешке»,
— или вообще — проиграть просто из-за ошибки в заявке.

Вот только часть того, что нужно знать новичку:

✅ как зарегистрироваться и пройти аккредитацию на площадке, чтобы вообще получить доступ к подаче заявок;
✅ как настроить фильтр поиска (это не как в Авито — тут свои тонкости);
✅ почему важно искать не только в своём регионе, и как правильно выбирать территории;
✅ как определить этап торгов: начальный аукцион, снижение цены, публичное предложение — и где ты можешь купить дешевле;
✅ где найти контакты управляющего, как грамотно с ним общаться, какие документы нужно запросить;
✅ как правильно оформить заявку, чтобы её не отклонили из-за формальности;
✅ куда и как отправить задаток, чтобы не попасться мошенникам и чтобы его потом можно было вернуть;
✅ что делать после победы на торгах — куда идти, что подписывать, как оформлять;
✅ и даже — что делать, если ты проиграл, чтобы не упустить следующий шанс.

🎯 Всё это — не теория, а практика, которую я собрала за 5 лет реальных сделок.

🟢 Уже через несколько дней вы будете уверенно ориентироваться на площадках и понимать, какие объекты — ваши, а какие даже трогать не стоит.

Именно в такой последовательности приходят прибыльные сделки, а не разочарования.

Чтобы вы не путались, не теряли деньги и не действовали вслепую, я собрала весь свой 5-летний опыт в короткий, но емкий практикум.

Я создала его специально для тех, кто хочет разобраться и получить первую прибыль с объекта.

Программа практикума — простая и насыщенная.Без сложных терминов, длинных лекций и «воды».

Только то, что действительно нужно для первого успешного шага

Всего 6 уроков, чтобы вы знали все тонкости и нюансы площадки!

• 👩🏻‍🏫 Урок 1."Стратегия выхода на пассивные 100 000 ₽"

— Сколько нужно капитала
— Какой путь подойдёт именно вам
—Как работает «лестница роста» от первого объекта к стабильному доходу

👩🏻‍🏫 Урок 2."Что такое торги по банкротству и как они работают"
— Аукцион, публичка, голландка — простым языком
— Как всё устроено юридически
— Почему это безопаснее, чем рынок


👩🏻‍🏫 Урок 3."Как и у кого запросить документы"
— Где найти контакты управляющего
— Как писать, что спрашивать
— Как записаться на осмотр
— Как отличать ЭТП и выбрать свою

👩🏻‍🏫 Урок 4."ЭЦП, ЭТП и аккредитация"
— Что такое ЭЦП, где её получить
— Регистрация и аккредитация на площадках
— Что нужно, чтобы участвовать в торгах

👩🏻‍🏫 Урок 5."Куда отправлять задаток, чтобы он не ушёл налево?"
— Зачем нужен задаток
— Как его платить безопасно
— Как вернуть, если не выиграли

👩🏻‍🏫 Урок 6."Как подать заявку, чтобы её не отклонили"
— Что писать в заявке
— Частые ошибки
— Что делать, если заявку отклонили