Как покупать недвижимость на торгах со скидкой до 80% и с чего начать новичку?

Виктория Зарипова инвестор и предприниматель вырастила капитал со 150 тыс до 35+млн.рублей

РАЗБОР ДЛЯ НОВИЧКОВ   7 МИНУТ ЧТЕНИЯ

Квартиры, гаражи, земельные участки и коммерческие помещения можно покупать дешевле рынка. Иногда разница составляет 30−50%, а на отдельных объектах доходит и до 80%.

Но низкая цена сама по себе ещё не делает объект выгодным. Важно понимать, где искать такие предложения, как проверять документы и заранее считать все расходы.

«В этой статье я простыми словами расскажу, как устроены торги по банкротству, с каким бюджетом можно начать и на чем зарабатывают обычные люди, которые раньше не имели отношения к недвижимости.»

С этой мыслью я и пришла в инвестиции.

Почему я вообще решила заняться недвижимостью?
Я счастливая жена и мама троих детей. Однажды я посмотрела на свою жизнь и сказала себе:

По образованию я учитель математики. По духу — предприниматель, инвестор и трудоголик с блеском в глазах.

За пять лет я увеличила свой капитал со 150 000 до 35 000 000 ₽ благодаря недвижимости, которую покупала в том числе на торгах по банкротству.

Сейчас через меня проходит больше 10 объектов в год. В среднем один объект приносит около 1 000 000 ₽ прибыли при перепродаже. Ещё примерно 500 000 ₽ в месяц я получаю от аренды.

Но начиналось всё не с квартиры и не с особняка.

Моим первым инвесторским объектом стал обычный гараж, купленный на торгах за 150 000 ₽. Он принёс мне первые 25% доходности — и тогда я поняла, что эта система действительно работает.

ПРИВЕТ, Я ВИКТОРИЯ ЗАРИПОВА

При этом важно помнить: скидка в объявлении еще не равно прибыль. Нужно учитывать состояние объекта, документы, ограничения, дополнительные расходы и реальную цену, по которой его можно продать или сдать.

Если человек или компания не могут рассчитаться по долгам, суд может признать их банкротами. Имущество, которое подлежит продаже, включают в конкурсную массу и выставляют на торги, чтобы направить полученные деньги кредиторам.

Цена на таких торгах может последовательно снижаться, если на объект не находится покупатель. Поэтому квартиру, гараж, участок или коммерческое помещение иногда удаётся купить значительно дешевле аналогичных предложений на обычном рынке.
Именно здесь появляется возможность для инвестора: найти недооцененный объект, заранее проверить все риски и понять, как на нём заработать.

Главный принцип выгодной сделки прост: недвижимость нужно покупать ниже рынка.

Не искать месяцами случайное объявление на Авито или Циане, а смотреть там, где имущество продается по другой процедуре — через электронные торги.
Торги по банкротству — это официальные аукционы, на которых реализуют имущество людей и компаний, признанных банкротами. Всё проходит онлайн на специальных электронных площадках.

Скидка ≠ прибыль

инвестор проверяет объект и считает сделку

цена может снижаться

имущество выставляют

дома и нежилые помещения

гаражи, кладовки и машиноместа

офисы, склады, павильоны и другая коммерческая недвижимость;

земельные и дачные участки

Дома

Гаражи

Коммерция

Земля

Квартиры

квартиры - от небольших студий до крупных объектов

«Но я всегда говорю: находить диковинки весело, а зарабатывать на понятных объектах гораздо интереснее».

Также встречаются автомобили, спецтехника, оборудование и совсем неожиданные лоты - вплоть до зуба мамонта или пары пингвинов. Да, такие примеры тоже были.

На торгах продается самая разная недвижимость:

Это не значит, что любой объект автоматически принесёт такую прибыль. Результат зависит от цены входа, расходов, состояния недвижимости, спроса и качества предварительной проверки.
Если вы уже хотите посмотреть, как находят и предварительно оценивают такие объекты, можно сразу зарегистрироваться на бесплатный интенсив. Ниже я ещё расскажу, что именно будем разбирать.

Квартиры

• Цена на торгах: от 1 500 000 ₽ — в зависимости от региона и состояния.
• Цена аналогичного объекта на рынке может быть на 20−50% выше.
• Потенциальная прибыль: от 200 000 до 2 000 000 ₽ на одной сделке.

Например, моя ученица купила однокомнатную квартиру в Рязани за 1 900 000 ₽. Вложила в ремонт 900 000 ₽ и через четыре месяца продала её за 4 000 000 ₽.

Другая ученица, Елена, выиграла участок в Хакасии за 120 000 ₽. Его ориентировочная рыночная стоимость на момент покупки составляла около 500 000 ₽. Елена решила не продавать сразу: район развивается, появляется инфраструктура, а вместе с ней может расти и цена земли.

Парковки и машиноместа

• Цена на торгах: от 300 000 ₽.
• Стоимость аналогичного объекта на рынке: до 600 000 ₽.
• Потенциальная прибыль: 30 000–120 000 ₽.

Такие объекты можно перепродавать или оставлять под аренду — стратегия зависит от конкретного лота, города и спроса.

Кладовки

• Цена на торгах: от 50 000 ₽.
• Стоимость аналогичного объекта на рынке: до 150 000 ₽.
• Потенциальная прибыль: 30 000–100 000 ₽.

Один из примеров — кладовка, которую моя ученица купила за 120 000 ₽ и сдала за 3 000 ₽ в месяц. Рыночную стоимость объекта она оценивала примерно в 300 000 ₽.

Пример ученицы Светланы
Светлана выбрала гараж в хорошем районе, проверила документы, подала заявку и выиграла торги с первого раза.

• купила гараж за 268 000 ₽;
• через 2,5 недели после оформления выставила его на продажу;
• продала за 330 000 ₽ без ремонта и дополнительных вложений.

Разница между покупкой и продажей составила 62 000 ₽ — около 23% от вложенной суммы за несколько недель.

Нет. На торгах есть объекты с разным порогом входа. Многие мои ученики начинают не с квартир, а с небольших лотов: гаражей, кладовок, машиномест или земли.
Гаражи

• Цена на торгах: от 150 000 ₽
• Стоимость аналогичного объекта на обычном рынке: до 300 000 ₽
• Потенциальная прибыль: 50 000–150 000 ₽

Земельные участки

• Цена на торгах: от 30 000 ₽.
• Стоимость аналогичного участка на рынке: 100 000−300 000 ₽ и выше.
• Потенциальная прибыль: до 200 000 ₽ и больше.

Одна из моих учениц купила землю за 28 000 ₽ и после оформления выставила участок на продажу за 200 000 ₽.

Для самостоятельного участия понадобятся:

Весь процесс проходит онлайн, поэтому искать объекты и подавать заявки можно из любого города и даже из другой страны.

Среди моих учеников есть люди самых разных профессий и возрастов: учителя, менеджеры, предприниматели, пенсионеры, сотрудники в найме и мамы в декрете. Большинство из них до обучения никогда не участвовали в торгах.

Например, Игорь, менеджер по продажам, купил гараж за 160 000 ₽, вложил 40 000 ₽ в ремонт, сдавал его за 5 000 ₽ в месяц, а через полгода продал с прибылью 100 000 ₽.

Светлана, которой 60 лет и которая живёт в Испании, начала без опыта в торгах. Она нашла земельный участок за 28 000 ₽, выиграла его и после оформления выставила на продажу за 200 000 ₽.

Участвовать в торгах может совершеннолетний гражданин России. Не нужно быть риелтором, юристом или профессиональным инвестором.

Регистрация и аккредитация на электронной площадке

Деньги для внесения задатка

Паспорт и СНИЛС

Электронная подпись

Заранее рассчитать все расходы
и возможную цену продажи.

По возможности осмотреть объект

Связаться с арбитражным управляющим;

Заказать выписку из ЕГРН

Проверить ограничения и судебные дела

Изучить сообщение о торгах
и приложенные документы

Правильный подход звучит не так: «На торгах нет рисков».

Он звучит так: риски нужно обнаружить и оценить до покупки, а не после неё. Именно этому я учу своих учеников.

Торги по банкротству проходят в рамках Федерального закона № 127-ФЗ, а информация о процедуре и документах публикуется официально.

Но это не означает, что любой выставленный объект автоматически безопасен и его можно покупать без проверки.

У недвижимости могут быть ограничения, зарегистрированные жильцы, долги по коммунальным платежам, проблемы с доступом, состоянием или документами. В отдельных случаях сделки могут становиться предметом судебных споров.

Поэтому до подачи заявки необходимо:

В России работает много электронных площадок, на которых проходят торги. Новичку необязательно открывать каждую из них отдельно: можно начать с агрегаторов, которые собирают лоты в одном месте.

Этот сервис подойдёт тем, кто уже немного освоился и хочет расширить воронку поиска.

PROBANKROT.RU

Контакты управляющего, с которым ещё нужно правильно связаться.

Задаток и строгие сроки

Документы, в которых сложно быстро разобраться

График снижения цены

Он открывает карточку лота, а там:

До участия нужно понимать:

• как зарегистрироваться и пройти аккредитацию;
• как настроить поиск;
• чем отличаются этапы торгов;
• как проверить объект и рассчитать его доходность;
• где найти управляющего и какие документы у него запросить;
• как правильно подать заявку и внести задаток;
• что делать после победы или проигрыша.

Мой главный принцип: сначала научиться — потом покупать. В такой последовательности появляются прибыльные сделки, а не дорогие ошибки.

И возникает десяток вопросов:

Что означает начальная цена? Почему она снижается? На каком этапе лучше подавать заявку? Куда переводить задаток? Какие документы запросить? Что делать после победы?

Именно здесь многие новички закрывают сайт. Не потому, что на торгах нет выгодных объектов, а потому, что без системы интерфейс и процедура действительно кажутся сложными.

Торги — это понятный инструмент, но в нём есть юридические и технические детали. Если действовать вслепую, можно неправильно оформить заявку, выбрать невыгодный объект или не учесть дополнительные расходы.

Обычно всё начинается одинаково.

Человек читает про торги, вдохновляется, открывает агрегатор и видит незнакомые обозначения, этапы снижения цены, десятки документов и странные слова вроде «аукцион» и «публичное предложение».

Я собрала свой пятилетний опыт в бесплатный двухдневный интенсив:
«Как купить недвижимость с торгов, чтобы заработать: от регистрации на площадке до анализа объектов»
Он создан для тех, кто только знакомится с торгами и хочет понять весь путь — от поиска подходящего лота до подачи заявки.

После регистрации вы получите набор для из 17 готовых инструкций, гайдов и ответов на частые вопросы для легкого старта на торгах


Участие бесплатное

Если вы хотите понимать, как выбирать выгодные объекты,
что именно проверять и как оценивать будущую сделку,
регистрируйтесь на интенсив!